FKI: co jsou fondy kvalifikovaných investorů a proč jich přibývá

V roce 2015 bylo v Česku podle statistik AKAT ČR zhruba 80 fondů kvalifikovaných investorů se souhrnnými aktivy pod správou kolem 90 mld. Kč. Deset let poté už AKAT za konec roku 2025 vykazuje v FKI **836 mld. Kč** a k únoru 2026 **598 aktivních fondů**; podle Ekonomického deníku se objem k polovině roku 2026 přiblížil hranici **934 mld. Kč**. Za desetiletí tak segment vyrostl zhruba desetinásobně – žádná jiná část českého kolektivního investování takové tempo nezvládá.

Důvod není jeden. Nízkosazbové období 2015–2021 poslalo velké peníze pryč z bank a stavebního spoření. Retailoví investoři vyrostli do velikosti, kdy vklad milion korun není překážka. A hlavně – zákon č. 240/2013 Sb. (ZISIF) dal manažerům do rukou strukturu, která umožňuje kombinovat vlastnický kapitál, dluh, nemovitosti i pohledávky v jednom obalu s daňově příznivým režimem (5% sazba daně z příjmu právnických osob pro základní investiční fond dle § 17b zákona č. 586/1992 Sb.). Kombinace poptávky, nabídky a legislativy vytvořila nejrychleji rostoucí segment českého kapitálového trhu.

§Co je vlastně FKI a čím se liší od retailového fondu

Fond kvalifikovaných investorů je právní forma investičního fondu podle § 95 ZISIF, který je určený **výhradně** pro tzv. kvalifikované investory. Není to hedge fond ani „šedá zóna“ – je to plnohodnotně regulovaný nástroj pod dohledem ČNB, který má depozitáře (custodian banku), auditora a licencovaného obhospodařovatele. Rozdíl proti retailovému fondu (UCITS, standardní podílový fond) je v tom, co smí dělat s penězi.

Retailový fond je omezený tzv. UCITS pravidly: musí držet primárně likvidní obchodovatelné cenné papíry, má tvrdé diverzifikační limity (základní limit **5 %** aktiv v jednom emitentovi, s možností národní výjimky až 10 % při agregátním stropu 40 % – tzv. pravidlo „5/10/40“ podle čl. 52 směrnice UCITS 2009/65/ES), musí umět denně vyplácet podíly a nesmí přímo držet nemovitosti ani nekótované firemní podíly. FKI tyto limity **nemá** – smí koncentrovat i více než 35 % NAV do jedné pozice, může vlastnit celé nemovitostní portfolio, pohledávky, developerské SPV nebo podíly v nekótovaných firmách.

Za tuhle svobodu platí dvě věci: (1) vstupní bariéru pro investora – vklad 1 mil. Kč s testem vhodnosti nebo přímo 125 tis. EUR bez testu (viz § 272 ZISIF); (2) nižší likviditu – FKI typicky vyplácí čtvrtletně nebo ročně, s výpovědní lhůtou 3–12 měsíců. Jinými slovy: FKI vám dovolí investovat do věcí, které jsou pro retailový fond zakázané, ale musíte být připraveni tam nechat peníze roky.

§Kdo je „kvalifikovaný investor“ – přesné znění zákona

Definice v § 272 ZISIF má dvě cesty:

1. **Automatická** – právnická osoba nebo fyzická osoba s **finančním majetkem alespoň 125 000 EUR** (cca 3,1 mil. Kč) v souhrnu vkladů, cenných papírů a pojistek s investiční složkou; nebo osoba, která pracuje ve finančním sektoru na relevantní pozici. Bez testu vhodnosti.

2. **S testem vhodnosti** – fyzická osoba s vkladem **alespoň 1 000 000 Kč** do konkrétního fondu, pokud obhospodařovatel (nebo distributor) vyhodnotí, že investice odpovídá znalostem, zkušenostem, cílům a finanční situaci investora, a investor podepíše čestné prohlášení, že si je vědom rizik. Tato cesta je v Česku běžnější a fondy si podle ní staví distribuci.

**Praktický dopad:** dokument, který podepisujete při vstupu, není formalita. Podpis pod čestným prohlášením v případě sporu znamená, že jste souhlasili s tím, že rozumíte likviditě, poplatkům, koncentraci a možnosti totální ztráty. České soudy v posledních dvou letech opakovaně judikovaly, že řádně vyplněný test vhodnosti chrání obhospodařovatele proti nároku z nevhodné investice – ale zároveň chrání investora, pokud test proběhl formálně a bez skutečného posouzení.

§Typy FKI podle strategie: kam skutečně tečou peníze

AKAT dělí FKI podle převažující strategie. Rozložení AUM (konec 2025 / začátek 2026) je zhruba:

• ▸**Nemovitostní FKI:** ~55 % trhu. Rezidenční, komerční, retail parky, logistika. Nejznámější emitenti FKI: ZFP Investments (ZFP realitní fond), Realia Fund SICAV, RSJ Real Estate. Pro srovnání – Investika a Wood & Company Real Estate provozují velké nemovitostní portfolia primárně jako **retailové speciální fondy** (min. vklad od 100 Kč), nikoli jako FKI.
• ▸**Private debt / úvěrové FKI:** ~15 %. Bridging, mezanin, faktoring, spotřebitelské úvěry. Cílový výnos 8–12 % p.a.
• ▸**Private equity / venture FKI:** ~10 %. Nákup podílů v nekótovaných firmách, buy-out, expansion capital. Cílový výnos 15 %+ IRR, ale s vyšší volatilitou.
• ▸**Development / project FKI:** ~10 %. Konkrétní stavební projekty, land banking, revitalizace. Kratší horizont (2–5 let), navázaný na exit projektu.
• ▸**Multi-asset / alternativní FKI:** ~10 %. Kombinace nemovitostí, dluhu a equity, někdy s expozicí do komodit, umění nebo kryptoaktiv.

Trend posledních 3 let: **relativně roste podíl private debt a developerských FKI** na úkor čistě nemovitostních. Důvod je jednoduchý – bankovní úvěry se zdražily a developeři místo bankovního senior dluhu berou dražší mezanin od FKI, který nemá tak tvrdé kovenanty.

§Poplatková struktura: co si fond bere a jak to čtete

Poplatek FKI má tři vrstvy, které investor obvykle ne vidí najednou: