Moderní farming – tedy pěstování rostlin v uzavřených hi-tech halách s plně řízeným prostředím – patří v posledních letech mezi nejrychleji rostoucí odvětví české alternativní ekonomiky. Původně technologie určená pro průmyslové pěstování zeleniny, bylin a od roku 2025 i konopí pro léčebné a technické účely se otevřela běžným investorům díky jednoduchému principu: hala je rozdělená na jednotlivá pěstební místa, která si soukromý majitel koupí jako hmotný majetek a pronajme zpět provozovateli haly. Ten se stará o celý provozní cyklus (osivo, světlo, živiny, sklizeň, odbyt) a majiteli místa platí měsíční nájem odvozený z výnosu.
Pro investora jde o hybrid mezi reálným aktivem (fyzicky vlastníte konkrétní vybavené místo v konkrétní hale) a pasivním příjmem (o provoz se nestaráte). Sjednané nájemné se v současné době pohybuje kolem 1 % měsíčně, tedy až 12 % p.a., vstup je od jednotek desítek tisíc korun a doba držení typicky 1, 3 nebo 5 let. Nejde o finanční produkt – nekupujete si dluhopis, podíl ve fondu ani akcii, ale konkrétní movitý majetek. A právě to je klíč, proč je model tak zajímavý pro podnikající fyzické osoby.
Proč to dává smysl řešit zrovna jako OSVČ
Pokud podnikáte jako OSVČ – jste lékař s vlastní praxí, advokát, daňový poradce, IT konzultant nebo řemeslník s dobře běžící živností – znáte ten paradox: čím lépe se vám daří, tím větší část příjmu vám sebere stát. V progresivní sazbě daně z příjmu fyzických osob přechází zisk nad zhruba 1 676 052 Kč ročně (36násobek průměrné mzdy, hranice pro rok 2025) do 23 % pásma. K tomu si připočtěte odvody na sociální a zdravotní pojištění z hlavní činnosti a je zřejmé, že každá další koruna zisku je znatelně dražší než ta první.
Většina OSVČ ve druhém pásmu nemá k dispozici stejné nástroje jako s.r.o.: nemůže si jen tak „nechat peníze ve firmě“, protože formálně žádnou firmu nemá – veškerý zisk po zdanění je rovnou její soukromý majetek. O to důležitější je najít cestu, jak volnou hotovost zhodnotit mimo hlavní příjem, ideálně bez toho, aby výnos znovu prošel sítem daně z §7 a odvodů. Přesně tady začíná model pěstebního místa dávat smysl: hmotný majetek se dá odepisovat, nájem se dá strukturovat mimo hlavní činnost a při správně zvoleném režimu z něj neplatíte sociální ani zdravotní pojištění.
Než se do toho ale pustíte, musíte pochopit rozdíl mezi dvěma daňovými cestami, které OSVČ má – protože špatná volba dokáže celý efekt sebrat.
Chcete modelový výpočet pro vaši profesi (lékař, právník, IT, řemeslo)?
Do e-mailu vám pošleme jména prověřených provozovatelů, aktuální ceny pěstebních míst a modelový výpočet dopadu na daň z příjmu OSVČ ve dvou variantách: majetek v obchodním majetku (§ 7) versus soukromý pronájem (§ 9). Ať vidíte, která cesta pro vás dává smysl.
Proč to většina OSVČ dosud nedělá
OSVČ typicky řeší volnou hotovost třemi cestami. První je nechat ji na účtu, protože „na to nemám čas ani hlavu“. Druhá je poslat ji do podílových fondů nebo ETF přes brokera. Třetí je koupit investiční byt na hypotéku. Každá z nich má své místo, ale žádná neřeší přímo daňový tlak: úroky z účtu i výnosy z fondů se dodaňují, byt navíc vyžaduje čas a aktivitu.
Nákup produktivního hmotného majetku s pravidelným nájmem je čtvrtá cesta – a pro OSVČ zajímavá právě proto, že daňová logika odpisu je stejně silná jako u firem. Zásadní je ale volba správného paragrafu zákona o daních z příjmů. Špatná volba vám celý efekt sebere.
Dvě cesty: §7 versus §9
Jako OSVČ máte dvě principiálně odlišné možnosti, jak pořídit a provozovat pěstební místo. Rozdíl mezi nimi je pro vaši výslednou čistou částku často důležitější než samotná výše nájemného.
Cesta A: Zařadit do obchodního majetku (§7)
V tomto režimu koupíte pěstební místo jako součást svého podnikání. Pokud pořizovací cena souboru přesáhne 80 000 Kč (zákonná hranice hmotného majetku podle §26 ZDP), zaevidujete ho do obchodního majetku, začnete odepisovat (movitý hmotný majetek tohoto typu spadá typicky do 2. odpisové skupiny, tj. 5 let odpisování) a nájem se stává součástí příjmů z podnikání podle §7 zákona o daních z příjmů. Pod 80 000 Kč jde o tzv. drobný majetek s jednorázovým výdajem v roce pořízení.
Výhoda: odpis (nebo jednorázový výdaj) snižuje váš daňový základ ze samostatné výdělečné činnosti – tedy tlačí dolů i tu daň, kterou platíte z hlavní činnosti (medicíny, advokacie, IT).
**Zásadní háček:** příjem podle §7 podléhá sociálnímu a zdravotnímu pojištění. Sazby v roce 2025 jsou 29,2 % sociální a 13,5 % zdravotní, počítané z vyměřovacího základu 55 % dílčího základu daně – efektivně tedy odvody představují zhruba 23 % dílčího základu. Součet s daní z příjmu (15 nebo 23 %) dělá z každé koruny zisku v §7 znatelně dražší korunu než v §9. Odpis vám to částečně kompenzuje, ale ne úplně.
