Zahraniční nemovitosti: dává smysl mít vilu na Bali?

Zahraniční nemovitost je jedna z nejemočnějších investic, jaké český investor dělá. Kupuje se často po dovolené, po dvou koktejlech u bazénu a s pocitem, že „když už tady jsme každý rok, ať to aspoň něco vydělá“. Realita je jiná: v jiné jurisdikci vlastníte často něco jiného, než si myslíte, výnos vám ukrojí lokální daně a správce a měnové riziko dokáže smazat dva roky nájmů za týden.

Tento článek není o tom, jestli si vilu na Bali koupit. Je o tom, co přesně kupujete, jaký reálný čistý výnos vám z toho zbude a jaká rizika si domů přivezete spolu s klíči. Projdeme čtyři nejčastější destinace pro české investory: Bali (Indonésie), Dubaj (UAE), Španělsko a Portugalsko. Každá hraje jinou hru.

§Bali: leasehold, ne freehold – a v tom je celý příběh

Nejdůležitější věc o Bali, kterou se od prodejců většinou nedozvíte hned na první schůzce: cizinec v Indonésii v drtivé většině případů nemůže vlastnit půdu ani nemovitost pevně spojenou s půdou ve formě plného vlastnictví (Hak Milik). To je vyhrazeno indonéským občanům. Jako cizinec máte tři reálné cesty a každá má háček.

**Leasehold (Hak Sewa).** Kupujete právo užívat pozemek a stavbu na něm typicky na 25 nebo 30 let, s opcí prodloužení o dalších 20–30 let (pokud si to smluvně a předplacením opce zajistíte). Cena leaseholdu je nižší než freehold, ale s každým rokem klesá zbývající hodnota – leasehold s 5 lety do konce je téměř bezcenný. Toto je model, ve kterém je dnes drtivá většina „vil na Bali“ prodávaných zahraničním investorům.

Novější, ale u kvalitních evropských developerů dnes stále běžnější varianta: **leasehold na 25 let s pevně sjednanou opcí na dalších 25 let, tedy celkem až 50 let**. Opce bývá zakotvena přímo v původní smlouvě, s předem stanoveným cenovým vzorcem (typicky tržní cena leaseholdu v roce uplatnění, nebo pevná částka indexovaná inflací), a u seriózních projektů je i notářsky ověřená a zaregistrovaná. Praktický dopad je zásadní: amortizace není 4 % ročně (100 % / 25 let), ale jen 2 % ročně (100 % / 50 let), a reálný ekonomický výnos se tím zhruba zdvojnásobí. Konkrétní příklad z české scény – **Prague Villas v Canggu** – tento model používá: základní lease 25 let + pevná opce na dalších 25 let. To je rozdíl, který se v prodejních materiálech málokdy zvýrazňuje, přitom fundamentálně mění ekonomiku celé investice. Vždy si nechte v LOI (letter of intent) explicitně napsat, jestli opce je, na jak dlouho, za jakých podmínek a kdo za ni platí.

**Hak Pakai (právo užívání).** Cizinec s pobytem (KITAS/KITAP) může držet právo užívání pozemku na 30 let, prodloužitelné o 20 a dalších 30 let. Vhodné pro rezidenty, ne pro investora sedícího v Praze.

**PT PMA (indonéská firma se zahraničním kapitálem).** Založíte indonéskou s.r.o., ta drží Hak Guna Bangunan (právo stavby) na 30 let s prodloužením. Vhodné pro komerční provoz vily (pronájem turistům). Znamená to ale účetnictví v Indonésii, minimální kapitál (řádově miliardy IDR na papíře), roční poplatky a daňová přiznání.

**Nominee struktura – červená vlajka.** Prodejci vám s vážnou tváří nabídnou model „koupíte to na Balijce, který vám podepíše vedlejší smlouvu, že to je vlastně vaše“. Tento model je v Indonésii **od roku 1960 výslovně nezákonný** (Basic Agrarian Law) a soud takové vedlejší smlouvy pravidelně anuluje. Pokud vám někdo tuhle strukturu doporučuje jako standard, otočte se a jděte pryč – v případě sporu nemáte vůbec nic.

„Na Bali téměř nikdy nekupujete nemovitost. Kupujete časově omezené právo užívat cizí pozemek – a cena, kterou platíte, tomu musí odpovídat."

Reálný výnos z vily na Bali

Marketingové materiály slibují 10–15 % ročního výnosu z krátkodobých pronájmů (Airbnb / Booking). Realita po odečtu všech nákladů vypadá jinak. Modelová vila v Canggu za 350 000 USD s leaseholdem na 25 let, obsazenost 65 %, průměrná cena 180 USD/noc:

• ▸Hrubé roční příjmy: 180 × 365 × 0,65 = **~42 700 USD**
• ▸Provozní správa (property management, 20–25 %): −9 500 USD
• ▸Údržba, bazén, zahradník, drobné opravy: −4 500 USD
• ▸Energie, voda, internet (mimo hosty): −2 000 USD
• ▸Marketing, komise Booking/Airbnb (10–15 %): −5 000 USD
• ▸Pojištění a lokální daně (PBB, hospitality tax): −2 500 USD
• ▸**Čistý provozní příjem: ~19 200 USD (~5,5 % z ceny)**

Vypadá to slušně – dokud si neuvědomíte, že leasehold má omezenou dobu. Pokud kupujete leasehold na 25 let za 350 000 USD, každý rok „spotřebujete“ 14 000 USD hodnoty leaseholdu (přímočará amortizace). Reálný ekonomický výnos je tedy 19 200 − 14 000 = **~5 200 USD ročně**, tedy asi **1,5 % p.a.** – bez zohlednění opce na prodloužení, měnového rizika IDR/CZK a rizika lokální regulace.

K tomu připočtěte, že Indonésie od roku 2023 tvrdě tlačí na výběr daní z krátkodobých pronájmů zahraničním vlastníkům (11 % VAT / PPN od dubna 2022, s plánovaným zvýšením na 12 %, plus progresivní daň z příjmu PPh 5–35 %) a Bali od 2024 zavedla „turistickou daň“ 150 000 IDR na příjezd a zvažuje omezení výstavby nových vil v přeplněných oblastech (Canggu, Uluwatu, Berawa) kvůli přetížení infrastruktury. Trh, který 15 let jenom rostl, začíná narážet na strop.

Kdy Bali dává smysl a kdy ne

Bali dává smysl, pokud: (1) na ostrově trávíte 3+ měsíce ročně a vila plní zároveň roli druhého domova; (2) máte spolehlivého lokálního partnera / správce, kterého osobně znáte 5+ let; (3) chápete leasehold jako předplacené ubytování s bonusem, ne jako investici do majetku, který se dědí. Nedává smysl, pokud primárně hledáte pasivní výnos – český zajištěný korporátní dluhopis od kvalitního emitenta vám dá 7 % p.a. čistě, bez daňového přiznání v Jakartě.

Konkrétní případ: Prague Villas v Canggu

Segment, který v posledních letech na Bali vyrostl a stojí za zmínku, jsou developerské projekty vedené evropskými (často českými) týmy, které stavějí pro evropského investora. Modelovým příkladem je **Prague Villas** – projekt v Canggu, který kombinuje leasehold model s tím, co developer nazývá „pražskou kvalitou stavby“: řešení vlhkosti, izolace, tepelné mosty a standardy, které jsou v tropickém stavebnictví běžně přehlížené. Právě konstrukční kvalita je na Bali reálný diferenciátor – běžná lokální vila po 5–7 letech vyžaduje zásadní rekonstrukci kvůli plísni, korozi a sesedání.

Prague Villas cílí na obsazenost okolo 80–85 % (Canggu má díky komunitě digitálních nomádů celoročně jednu z nejvyšších obsazeností na ostrově) a marketingově komunikuje ROI v pásmu 12–17 % p.a. z krátkodobých pronájmů. To jsou čísla z hrubého výnosu – aplikujte na ně stejnou strukturu nákladů a amortizaci leaseholdu jako v modelu výše, ať víte, kolik vám reálně zbude po pěti letech. Klíčový detail, který projekt odlišuje od typického balijského leaseholdu: **smlouva obsahuje pevnou opci na prodloužení leaseholdu o dalších 25 let, tedy celkem až 50 let držení**. Pokud vezmete stejnou modelovou vilu za 350 000 USD a rozpustíte amortizaci ne na 25, ale na 50 let (7 000 USD ročně místo 14 000 USD), reálný ekonomický výnos vyskočí z ~1,5 % na ~3,5 % p.a. – pořád ne jak z Airbnb kalkulačky, ale řádově jinde než u standardního 25letého leaseholdu.

Co si z toho odnést obecně: pokud se pro Bali rozhodujete, hledejte developery s doložitelnou historií dokončených projektů (ne jen render vizualizace), transparentní strukturou leaseholdu, jasně definovaným provozním modelem po předání a evropským kontaktním bodem pro reklamace. Rozdíl mezi „vilou od developera, který ví, co dělá“ a „vilou od někoho, kdo koupil pozemek a najal místní partu“ se projeví po druhém období dešťů.

§Dubaj (UAE): freehold, žádná daň z příjmu, ale koncentrované riziko

Dubaj je opačný extrém Bali. Cizinec může v tzv. **freehold zones** (většina Dubaje mimo staré čtvrti) vlastnit nemovitost v plném vlastnictví, zapsanou v Dubai Land Department. Právní jistota je vysoká, tržní likvidita jedna z nejvyšších na světě a v UAE **neexistuje daň z příjmu fyzických osob** – nájem přichází v gross výši.

**Modelová investice: apartmán v Business Bay za 500 000 AED (~3,1 mil. Kč), pronájem long-term.**

• ▸Roční nájem: 42 000 AED (8,4 % gross yield)
• ▸Poplatky za správu budovy (service charges): −8 000 AED
• ▸Poplatek RERA / DEWA (energie mimo hosty): −1 500 AED
• ▸Property management: −4 200 AED (10 % z nájmu)
• ▸Vacancy 1 měsíc: −3 500 AED
• ▸**Čistý roční příjem: ~24 800 AED (~5,0 % net yield)**

Bez daně z příjmu je to reálný čistý výnos – v Česku byste na srovnatelné aktivum museli přiznat daň 15 %, což vás dostane na ~4,2 %. Pozor ale: dvojí zdanění mezi ČR a UAE se řeší podle smlouvy o zamezení dvojímu zdanění (přiznat v ČR musíte, započtete zaplacenou daň v UAE – která je nulová, takže reálně platíte 15 % v ČR). Poraďte se s daňovým poradcem, kterého věříte.